Les litiges relatifs aux charges de copropriété : ce qu'il faut savoir

Charges de copropriété : quels sont les litiges possibles ?

Les litiges relatifs aux charges de copropriété peuvent prendre des formes variées.

• Les litiges résultant de charges impayées : le paiement des charges est une obligation pour les copropriétaires. En cas de non-paiement, des litiges peuvent survenir. Cela peut même aller jusqu’à l’engagement d’une action en justice par l’association des copropriétaires.
• Les litiges en contestation des quotes-parts et des charges : en général, chaque copropriétaire doit payer sa part de charges en fonction de sa quote-part dans les parties communes. Mais lorsqu’un copropriétaire conteste le mode de répartition de ces charges ou même la valeur de ses quotes-parts, des litiges peuvent survenir.

Comment résoudre un litige relatif aux charges de copropriété ?

Comme dans tout type de litige de copropriété, il est avant tout recommandé de trouver une solution à l’amiable. En cas de charges impayées, une discussion entre le copropriétaire défaillant, les autres copropriétaires et le syndic peut par exemple être engagée. Cela permet notamment de trouver une solution adaptée au problème.

Pour ce qui est des contestations des quotes-parts ou des charges, le copropriétaire concerné peut demander une réunion en assemblée générale afin que le sujet soit discuté, et qu’une modification soit éventuellement envisagée.

C’est uniquement lorsqu’aucune solution amiable n’est trouvée que des actions en justice doivent être engagées.

L’action en modification des quotes-parts et des charges

Tout copropriétaire peut solliciter le juge de paix en vue de modifier le montant des charges qu’il doit payer ou la valeur de sa quote-part dans l’immeuble. Dans ce cas, celui-ci doit démontrer que :

• le calcul de ses quotes-parts est inexact, ou qu’il l’est devenu suite à la modification de l’immeuble ;
• ou que la répartition des charges est injuste.

Dans ce dernier cas, le contentieux de l’ascenseur est très récurrent : un copropriétaire du rez-de-chaussée qui n’utilise pas l’ascenseur, et qui demande donc à être exempté des charges liées à son entretien et son utilisation.

Quoi qu’il en soit, il faut noter qu’au cours de la procédure, tout copropriétaire peut intervenir volontairement afin de montrer sa position.

L’action en recouvrement de charges impayées

Le non-paiement des charges par un copropriétaire peut entraîner des préjudices. Dans la plupart des cas, les autres copropriétaires doivent notamment, à titre provisoire, payer ces charges.

Il faut noter que le plus souvent, le règlement de copropriété prévoit des sanctions lorsque ce cas se présente. Cela peut aller :

• des pénalités financières,
• à la perception du loyer de l’appartement du copropriétaire défaillant par le syndic lorsque le bien en question est mis en location.

Des rappels de paiement et mises en demeure préalables sont également nécessaires.

Toutefois, si ces procédures n’aboutissent à aucun résultat, l’association des copropriétaires n’aura d’autre choix que d’agir en justice pour récupérer les charges impayées. Cette action doit être introduite devant le juge de paix, par le syndic qui est le représentant légal de la copropriété.

Un jugement condamnant le copropriétaire défaillant au paiement des charges peut alors être prononcé. Si celui-ci ne s’exécute pas volontairement, l’exécution forcée de la décision pourra être poursuivie.

En conclusion

La vie en copropriété peut parfois être source de litiges. Dans ces cas, le syndic joue un rôle crucial, puisqu’il est à la fois le médiateur par excellence et le représentant légal de la copropriété.

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