Een mede-eigendom zelf beheren: waarom en hoe?

Waarom kan een mede-eigendom zonder syndicus vallen?

Er zijn verschillende situaties waarin een mede-eigendom tijdelijk zonder syndicus komt te zitten. In alle gevallen moeten de mede-eigenaars zo snel mogelijk een nieuwe syndicus aanstellen om de continuïteit van het beheer te garanderen.

Afzetting door de algemene vergadering

Een syndicus kan door de Algemene Vergadering worden afgezet wanneer hij zijn wettelijke opdrachten niet correct uitvoert.

Veelvoorkomende redenen zijn:

• gebrekkig administratief beheer;
• fouten in de boekhouding;
• onvoldoende opvolging van onderhoud en werken;
• slechte communicatie met de mede-eigenaars;
• het niet uitvoeren van beslissingen van de Algemene Vergadering.

Na een afzetting moet de VME zo snel mogelijk een nieuwe syndicus benoemen om te vermijden dat het beheer stilvalt.

Ontslag, overlijden of niet-verlenging van het mandaat

Ook onverwachte omstandigheden kunnen ertoe leiden dat een mede-eigendom zonder syndicus achterblijft.

De meest voorkomende situaties zijn:

• vrijwillig ontslag van de syndicus;
• overlijden;
• afloop van het mandaat zonder verlenging;
• stopzetting van de activiteiten van een professionele syndicus.

Vanaf dat moment ontstaat een juridisch vacuüm. Zonder nieuwe syndicus kan de VME niet langer normaal functioneren.

Onenigheid tussen mede-eigenaars over de keuze van syndicus

Vooral in kleine mede-eigendommen ontstaat soms discussie over de opvolging van de syndicus.

Vaak gaat het om:

• de keuze tussen een professionele of vrijwillige syndicus;
• de persoon die de functie zal opnemen;
• de kostprijs van het beheer.

Hoewel zulke discussies begrijpelijk zijn, mag een mede-eigendom volgens de wet niet langdurig zonder syndicus blijven. Er moet zo snel mogelijk een oplossing worden gevonden.

Welke risico’s loopt u zonder syndicus?

Een mede-eigendom zonder syndicus loopt aanzienlijke juridische, administratieve en financiële risico’s.

Volledige juridische blokkering

De syndicus is de wettelijke vertegenwoordiger van de Vereniging van Mede-Eigenaars.

Zonder syndicus kan de VME onder meer:

• geen overeenkomsten afsluiten met leveranciers;
• geen gerechtelijke procedures voeren;
• geen officiële documenten ondertekenen;
• geen contacten onderhouden met overheden;
• geen correcte verrichtingen uitvoeren op de gemeenschappelijke rekening.

Daardoor komt de volledige werking van de mede-eigendom in het gedrang.

Onmogelijkheid om werken en onderhoud te beheren

Ook het dagelijkse beheer wordt ernstig bemoeilijkt.

Zo kunnen:

• dringende herstellingen niet tijdig worden uitgevoerd;
• onderhoudscontracten niet worden opgevolgd;
• verzekeringsdossiers blijven liggen;
• leveranciers geen officiële contactpersoon bereiken.

Bij een schadegeval of onverwachte interventie kunnen de gevolgen bijzonder groot zijn.

Mogelijke wettelijke sancties

Elke Vereniging van Mede-Eigenaars moet samen met haar syndicus geregistreerd zijn in de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO).

Wanneer er geen syndicus is:

• kan de wettelijke registratie in het gedrang komen;
• voldoet de VME niet meer aan haar wettelijke verplichtingen;
• kunnen administratieve en juridische sancties volgen.

Daarom is het belangrijk de situatie zo snel mogelijk te regulariseren.

Wat concreet doen om de situatie te regulariseren?

Wanneer een mede-eigendom zonder syndicus valt, is snel handelen essentieel.

Een dringende algemene vergadering bijeenroepen

De eerste stap bestaat uit het organiseren van een Algemene Vergadering.

Daarin kunnen de mede-eigenaars:

• de situatie bespreken;
• een nieuwe syndicus benoemen;
• kiezen tussen een professionele of vrijwillige syndicus.

Een snelle beslissing voorkomt verdere juridische problemen.

De vrederechter inschakelen voor een gerechtelijke syndicus

Indien de Algemene Vergadering geen akkoord bereikt, kan een mede-eigenaar zich wenden tot de vrederechter.

Deze kan een gerechtelijke syndicus aanstellen die gedurende een bepaalde periode instaat voor het beheer van de mede-eigendom.

Hoewel deze oplossing wettelijk mogelijk is, brengt ze vaak hogere kosten en minder autonomie met zich mee.

Een vrijwillige syndicus benoemen met Syndic Yourself

Voor veel kleine mede-eigendommen is een vrijwillige syndicus de snelste en meest voordelige oplossing.

De vrijwillige syndicus wordt verkozen door de Algemene Vergadering en beschikt over dezelfde wettelijke bevoegdheden als een professionele syndicus.

Met Syndic Yourself krijgt hij toegang tot:

• gespecialiseerde software voor mede-eigendommen;
• conforme boekhouding;
• online beheer van Algemene Vergaderingen;
• juridische ondersteuning;
• centrale opslag van alle documenten.

Zo combineert u de lage kostprijs van een vrijwillige syndicus met de zekerheid van professionele begeleiding.

Syndic Yourself helpt u uw mede-eigendom te regulariseren

Is uw mede-eigendom onverwacht zonder syndicus komen te zitten? Syndic Yourself helpt u snel opnieuw conform de wet te werken. Wij begeleiden u bij de aanstelling van een vrijwillige syndicus, ondersteunen de administratieve formaliteiten, helpen bij de KBO-registratie en bieden professionele beheertools voor boekhouding, Algemene Vergaderingen, documentbeheer en juridische ondersteuning. Afhankelijk van uw formule kunt u bovendien genieten van een BA-verzekering voor de syndicus. Vraag vandaag nog vrijblijvend uw gratis offerte aan en hervat het beheer van uw mede-eigendom zonder zorgen.

FAQ

Kan een mede-eigendom zonder syndicus functioneren in België?

Neen. Zodra een gebouw minstens twee verschillende eigenaars telt, is een syndicus wettelijk verplicht. Zonder syndicus kan de Vereniging van Mede-Eigenaars haar wettelijke opdrachten niet uitvoeren en ontstaan er belangrijke juridische en administratieve blokkeringen.

Wat riskeert een mede-eigendom zonder syndicus?

Zonder syndicus kan de VME zich niet wettelijk vertegenwoordigen, geen contracten afsluiten, geen werken organiseren en geen gerechtelijke procedures voeren. Bovendien voldoet de mede-eigendom niet meer aan haar wettelijke verplichtingen, waardoor bijkomende problemen en aansprakelijkheden kunnen ontstaan.

Hoe benoemt u een syndicus in noodgeval na een afzetting?

De mede-eigenaars organiseren zo snel mogelijk een Algemene Vergadering om een nieuwe syndicus aan te stellen. Indien geen akkoord wordt bereikt, kan de vrederechter een voorlopige gerechtelijke syndicus benoemen die tijdelijk het beheer overneemt.

Is een vrijwillige syndicus een goede oplossing in noodgeval?

Ja. Een vrijwillige syndicus kan zeer snel worden benoemd door de Algemene Vergadering en beschikt over dezelfde wettelijke bevoegdheden als een professionele syndicus. Met Syndic Yourself krijgt hij onmiddellijk toegang tot professionele software, begeleiding en ondersteuning om de overgang vlot te laten verlopen.