Geschillen in mede-eigendom: de rol van de vrijwillige syndicus

De verschillende soorten geschillen in mede-eigendom

Er zijn verschillende situaties die in een mede-eigendom tot geschillen kunnen leiden:

• Burenoverlast,
• Overtreding van het Reglement van Mede-Eigendom,
• Misbruik van gemeenschappelijke ruimtes.

Een conflict kan ook gaan om niet-betaling van lasten door mede-eigenaars en frauduleuze beheerspraktijken.

In het kader van zijn taken helpt de vrijwillige syndicus van mede-eigenaars bij het oplossen van deze geschillen. De vrijwillige syndicus treedt soms op als tegenpartij bij een geschil. Het gebeurt ook dat een van de mede-eigenaars besluit stappen te ondernemen tegen de vrijwillige syndicus, omdat hij de mede-eigenaars vertegenwoordigt in een procedures die hen betreft. Het is immers mogelijk dat de vrijwillige syndicus de belangen van de mede-eigendom moet verdedigen tegenover een dienstverlener.

Geschillen tussen bewoners

Deze categorie geschillen is vaak het gevolg van niet-naleving van het Reglement van Mede-Eigendom. Maar deze regels zijn dus wel verplicht na te leven door iedereen. In geval van overtreding van de regels, burenoverlast of diverse vormen van overlast wordt een beroep gedaan op de vrijwillige syndicus om in te grijpen. De syndicus kan

daartoe de betrokken bewoners een aanmaningsbrief sturen om hen te vragen zich conform te stellen met de regels inzake mede-eigendom. Indien de feiten aanhouden, wendt de vrijwillige syndicus zich tot de bevoegde rechtbank om een einde te maken aan de onregelmatigheden.

Geschillen tussen mede-eigenaars

Geschillen in mede-eigendom hebben ook betrekking op de eigenaars van het pand. Het geschil kan ontstaan tussen de mede-eigenaars onderling of met de syndicus. Streven naar transparantie, meningsverschillen over het beheer of hectische algemene vergaderingen zijn allemaal bronnen van conflicten tussen de vrijwillige syndicus en de mede-eigenaars. De syndicus kan hier echter geen gerechtelijke stappen ondernemen tegen de mede-eigenaars en derden zonder de voorafgaande goedkeuring van de Algemene Vergadering van mede-eigenaars. Deze machtiging moet worden verleend door stemming met een meerderheid van de uitgebrachte stemmen.

Hoe een geschil oplossen in een mede-eigendom?

Zij het als derde of partij bij het geschil, de tussenkomst van de vrijwillige syndicus is altijd vereist. Bemiddeling of gerechtelijke stappen, het beslechten van geschillen behoort tot de taken van de vrijwillige syndicus.

De minnelijke schikking

De vrijwillige syndicus treedt in de eerste plaats op als bemiddelaar in het kader van een geschil tussen bewoners en mede-eigenaars. Bemiddeling is een goedkope en tegelijk snelle manier om een geschil te beslechten. Elke partij presenteert haar argumenten en stelt oplossingen voor om de gulden middenweg te vinden. De vrijwillige syndicus ziet erop toe dat de via bemiddeling bereikte oplossingen ook worden uitgevoerd.

Indien de vrijwillige syndicus bij het geschil betrokken is, kunnen de partijen een beroep doen op een gerechtelijk bemiddelaar om de situatie te verhelpen.

De juridische weg

In het kader van een rechtsvordering tegen de mede-eigenaars is de syndicus verplicht de collectieve belangen te verdedigen. Hij treedt op als een echte mandataris. Hij is dus belast met het beheer van deze geschillen: hij vertrouwt de zaak toe aan advocaten en doet beroep op deskundigen om schattingen uit te voeren indien de rechtbank dit verlangt.

De tussenliggende oplossing

Indien de minnelijke schikking tot niets leidt en de syndicus niet naar de rechter wil stappen om het geschil te beslechten, kan hij een beroep doen op een erkende bemiddelaar. Door in te schrijven op een Syndic Yourself-abonnement geniet de vrijwillige syndicus van de inbegrepen bemiddelingsdienst. In de meeste gevallen wordt door contact op te nemen.met een erkende bemiddelaar het conflict in der minne geschikt.