Een mede-eigendom zelf beheren: waarom en hoe?

Redenen om zich van een syndicus te ontdoen

De mede-eigendom valt soms enige tijd zonder syndicus. De syndicus kan door de Algemene Vergadering uit zijn functie worden ontheven. Dit ontslag kan plaatsvinden tijdens een lopend mandaat indien de syndicus de vooropgestelde doelstellingen niet behaalde of er niet in slaagt zijn verschillende opdrachten uit te voeren. Het is wel belangrijk te onthouden dat de syndicus specifieke taken heeft, namelijk

• Administratief beheer van de mede-eigendom
• Financieel beheer
• Technisch beheer;

Indien de mede-eigenaars niet tot een beslissing kunnen komen, kunnen zij de zaak voorleggen aan de rechtbank van eerste aanleg die een voorlopige syndicus zal aanstellen. Zijn voornaamste taak bestaat erin de mede-eigendom op verschillende manieren te beheren. Indien de mede-eigenaars het niet eens kunnen worden over de syndicus, kan de rechtbank er een voor een bepaalde tijd aanstellen, ook wel rechtelijk benoemde syndicus (“syndic-rechter”) genoemd. De mede-eigendom kan dus niet lange tijd zonder syndicus blijven. De mede-eigenaars zijn verplicht de situatie zo spoedig mogelijk te verhelpen.

De mede-eigenaars proberen zich vaak te ontdoen van de syndicus, ondanks de wettelijke verplichtingen. Het ontbreken van een syndicus komt hun soms zelfs ten goede in termen van kosten en winsten. De belangrijkste redenen voor een beheer zonder syndicus zijn dus over het algemeen de volgende:

• Vermindering van de kosten, met name de betaling van de diensten van de syndicus;
• De mede-eigenaars kunnen het niet eens worden over de identiteit en de vorm van de aan te nemen syndicus (professioneel of vrijwillig);

In de praktijk komt het beheer van de mede-eigendom in het gedrang als er geen syndicus is. De syndicus houdt zich niet alleen bezig met het administratieve aspect, maar ook met de begroting en het onderhoud van de woning in zijn geheel. Hij zorgt voor de opvolging van de dienstencontracten voor de gemeenschappelijke ruimtes en de toepassing van het huishoudelijk reglement. Ten aanzien van derden is de syndicus de belangrijkste contactpersoon en vertegenwoordigt hij de mede-eigendom op juridisch niveau.

De vereniging van mede-eigenaars (VME) en haar syndicus moeten op straffe van sancties bij de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO) zijn ingeschreven.

Is de syndicus van mede-eigendom verplicht?

Op het ontbreken van een vrijwillige of professionele syndicus staan wettelijke sancties. Het is namelijk verplicht een syndicus aan te stellen zodra een gebouw in verschillende entiteiten is verdeeld en niet aan één en dezelfde persoon toebehoort.

Terwijl de beroepssyndicus de voorkeur geniet van grote mede-eigendommen, maakt de vrijwillige syndicus het mogelijk de middelen op het niveau van de mede-eigendom te optimaliseren. De vrijwillige syndicus zorgt voor een transparant beheer, aangezien de activiteit door een mede-eigenaar wordt uitgevoerd. Hij wordt door de Algemene Vergadering van mede-eigenaars verkozen voor een termijn van één jaar. De vrijwillige syndicus draagt bij tot de vermindering van de kosten die verbonden zijn aan het beheer van de mede-eigendom. Bovendien kan hij een aansprakelijkheidsverzekering afsluiten ter dekking van eventuele schade veroorzaakt door nalatigheid of slecht beheer van de mede-eigendom.