Copropriétaire qui refuse de faire des travaux : que faire ?

Un copropriétaire peut-il refuser des travaux votés en AG ?

Un copropriétaire peut voter contre des travaux lors de l’assemblée générale. En revanche, lorsqu’une décision a été valablement adoptée à la majorité requise, il ne peut pas simplement décider qu’elle ne s’appliquera pas à lui.

Le principe : la majorité s’impose à tous

L’assemblée générale constitue l’organe de décision de l’association des copropriétaires. Lorsqu’elle vote des travaux conformément aux règles de majorité prévues par le Code civil, cette décision s’impose à l’ensemble des copropriétaires.

Cela vaut également pour :

• le copropriétaire qui a voté contre 
• celui qui s’est abstenu 
• celui qui était absent lors de l’assemblée générale 
• celui qui estime personnellement que les travaux ne sont pas utiles

Autrement dit, un refus de travaux en copropriété exprimé individuellement ne suffit pas à neutraliser une décision valablement prise par l’AG.

Le copropriétaire opposé conserve toutefois un droit essentiel : s’il estime que la décision est irrégulière, frauduleuse ou abusive et qu’elle lui cause un préjudice personnel, il peut la contester devant le juge de paix dans les conditions prévues par la loi.

Tant que la décision n’est pas annulée, elle reste applicable.

Les majorités requises selon le type de travaux

Tous les travaux ne sont pas votés selon la même majorité. L’article 3.88 du Code civil belge distingue notamment les travaux ordinaires affectant les parties communes des travaux imposés par la loi ou de certaines décisions beaucoup plus importantes.

La distinction est importante.

La rénovation d’une toiture ou d’une façade commune relève généralement des travaux affectant les parties communes et nécessite donc une majorité des deux tiers.

En revanche, lorsque certains travaux sont directement imposés par une obligation légale, ils peuvent être décidés à la majorité absolue des copropriétaires présents ou représentés.

La majorité des quatre cinquièmes concerne notamment la démolition et la reconstruction totales lorsqu’elles sont justifiées par des raisons de salubrité, de sécurité ou par le coût excessif d’une mise en conformité par rapport à la valeur de l’immeuble. Hors de ces hypothèses, des règles plus strictes peuvent s’appliquer.

Un copropriétaire minoritaire peut donc s’opposer au projet pendant le vote, mais il ne dispose pas d’un droit de veto personnel lorsque la majorité légale est atteinte.

Le recours du copropriétaire opposé : contester en justice

Le fait d’avoir voté contre les travaux ne permet pas de les ignorer. Si un copropriétaire estime que la décision de l’assemblée générale est irrégulière, frauduleuse ou abusive et qu’elle lui cause un préjudice personnel, sa voie de recours est judiciaire.

Il peut saisir le juge de paix afin de demander l’annulation ou la modification de la décision.

Cette action doit être introduite dans un délai de quatre mois à compter de la date de l’assemblée générale. Ce délai est donc particulièrement important : un copropriétaire qui souhaite contester une décision ne peut pas simplement attendre le démarrage des travaux pour réagir.

Une opposition personnelle ne remplace jamais une contestation introduite selon la procédure légale.

Que faire si un copropriétaire refuse de payer sa quote-part des travaux ?

Deuxième situation fréquente : les travaux ont été votés, mais un copropriétaire annonce qu’il ne paiera pas.

Son désaccord avec le projet ne fait pas disparaître sa contribution financière.

L’obligation de contribution est automatique

Une fois les dépenses valablement décidées, chaque copropriétaire doit contribuer aux charges de la copropriété conformément aux clés de répartition applicables.

La part exacte ne correspond donc pas nécessairement à un simple partage du montant total par le nombre d’appartements. Elle dépend notamment des quotités et, selon la nature de la dépense et les statuts, des critères de répartition prévus pour la copropriété.

Un copropriétaire ne peut pas décider unilatéralement :

« J’ai voté contre les travaux, donc je ne paie pas. »

Le vote contre et l’obligation de payer sont deux questions distinctes.

S’il considère que la décision ou la répartition des charges est juridiquement contestable, il doit utiliser les voies de recours prévues à cet effet. À défaut, les sommes réclamées restent dues.

Les moyens de recouvrement du syndic

Face à un impayé, le syndic ne doit pas laisser la situation s’installer, car le défaut de paiement d’un seul copropriétaire peut peser sur la trésorerie de toute la copropriété.

La première étape est généralement un rappel clair précisant :

• le montant dû 
• l’origine de l’appel de fonds 
• la décision d’assemblée générale concernée 
• la date d’échéance 
• les modalités de paiement

Si le copropriétaire persiste, une mise en demeure peut suivre.

En l’absence de régularisation ou d’accord amiable, l’association des copropriétaires peut engager une procédure de recouvrement devant le juge compétent. Le syndic agit alors en tant que représentant de l’association des copropriétaires. Syndic Yourself rappelle également qu’en cas d’échec des solutions amiables, une action judiciaire peut être introduite pour récupérer les charges impayées.

Pour approfondir cette situation, consultez notre article consacré aux litiges relatifs aux charges de copropriété.

Que faire si un copropriétaire refuse l’accès à son lot pour des travaux communs ?

Troisième scénario : le copropriétaire ne conteste pas nécessairement le vote ou le paiement, mais refuse que l’entrepreneur entre dans son appartement.

La situation se présente notamment lorsqu’une canalisation, une gaine technique, une toiture, une façade ou un autre élément commun ne peut être correctement inspecté ou réparé sans passer par un lot privatif.

L’accès au lot privé peut être imposé

Le droit de propriété sur un appartement n’autorise pas un copropriétaire à compromettre la conservation ou la gestion des parties communes.

Lorsque des travaux communs valablement décidés nécessitent objectivement une intervention ou un passage par un lot privatif, le copropriétaire concerné ne peut pas utiliser son droit sur ce lot pour rendre l’exécution des travaux impossible.

Le syndic doit toutefois agir de manière proportionnée : expliquer la nature des travaux, organiser l’intervention, prévenir le propriétaire suffisamment tôt lorsque la situation le permet et limiter autant que possible les nuisances.

Si l’intervention cause un préjudice réel au copropriétaire, la question d’une indemnisation peut se poser selon les circonstances.

Le premier objectif doit rester pratique : organiser l’accès dans de bonnes conditions plutôt que transformer immédiatement le désaccord en conflit judiciaire.

En cas de blocage : l’injonction judiciaire

Si le copropriétaire maintient son refus malgré les explications et les demandes formelles, le syndic ne peut évidemment pas forcer lui-même la porte de l’appartement.

Il faut alors envisager une intervention judiciaire.

L’association des copropriétaires peut demander au juge compétent d’ordonner au copropriétaire de permettre l’accès nécessaire à la réalisation des travaux. Selon le dossier et l’urgence, la demande peut notamment être assortie d’une astreinte, c’est-à-dire d’une somme due si le copropriétaire ne respecte pas l’ordre du juge.

La documentation du dossier est essentielle : décision de l’AG, échanges avec le copropriétaire, mises en demeure, devis, rapports techniques ou éléments démontrant pourquoi l’accès au lot est indispensable.

Le juge pourra ainsi apprécier la nécessité et la proportionnalité de la mesure.

Le rôle du syndic face à un refus de travaux

Lorsqu’un copropriétaire bloque des travaux, le syndic ne doit ni ignorer le conflit ni commencer directement par la procédure judiciaire.

Son rôle est d’exécuter les décisions de l’assemblée générale et de préserver les intérêts de la copropriété. La bonne démarche consiste donc d’abord à identifier la raison du refus : incompréhension du projet, coût trop élevé, difficulté financière, inquiétude concernant l’accès au logement ou conflit personnel.

Une discussion, une proposition d’échelonnement lorsqu’elle est envisageable ou une médiation peuvent parfois désamorcer rapidement la situation. Syndic Yourself recommande d’ailleurs de privilégier le règlement amiable avant l’action judiciaire.

Si le blocage persiste, le syndic doit ensuite utiliser les moyens appropriés : mise en demeure, recouvrement ou action judiciaire.

Un syndic bénévole proche des copropriétaires peut aussi faciliter le dialogue et intervenir rapidement avant que le désaccord ne s’envenime.

Si votre litige concerne plutôt la mauvaise exécution des travaux, un retard, une malfaçon ou un problème avec l’entrepreneur, consultez notre contenu spécifique sur les litiges liés à la réalisation des travaux.

Syndic Yourself : gérez les travaux et les votes sereinement

Gérer un vote de travaux est déjà exigeant. Lorsque s’ajoutent un refus, un impayé ou un conflit entre copropriétaires, le syndic bénévole doit pouvoir compter sur des outils et un accompagnement adaptés.

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FAQ

Un copropriétaire peut-il bloquer des travaux en copropriété ?

Non, pas à lui seul. Lorsqu’une assemblée générale vote valablement des travaux à la majorité requise, la décision s’impose à tous les copropriétaires, y compris à ceux qui ont voté contre ou étaient absents. Un copropriétaire qui estime la décision irrégulière, frauduleuse ou abusive peut toutefois saisir le juge de paix. Il doit agir dans le délai légal de quatre mois à compter de l’assemblée générale concernée.

Quelle majorité faut-il pour voter des travaux en copropriété ?

En Belgique, les travaux affectant les parties communes sont en principe votés à la majorité des deux tiers. Les travaux imposés par la loi ainsi que certains travaux conservatoires peuvent relever de la majorité absolue des copropriétaires présents ou représentés. La démolition et la reconstruction totales peuvent être décidées aux quatre cinquièmes dans les hypothèses prévues par la loi, notamment pour des motifs de salubrité, de sécurité ou de coût excessif d’une mise en conformité.

Que faire si un copropriétaire refuse de payer les travaux votés ?

Le fait d’avoir voté contre les travaux ne dispense pas le copropriétaire de payer sa contribution lorsqu’elle est valablement due. Le syndic commence généralement par un rappel, puis peut envoyer une mise en demeure. Si le copropriétaire ne régularise toujours pas la situation, l’association des copropriétaires peut engager une procédure de recouvrement judiciaire. Les conséquences financières et les éventuels frais dépendent du dossier et de la décision rendue.

Peut-on imposer l’accès à un appartement pour des travaux communs ?

Lorsque l’accès à un lot privatif est indispensable à l’exécution de travaux concernant les parties communes, un refus persistant peut justifier une action judiciaire. Le syndic doit d’abord tenter d’organiser l’intervention et limiter les nuisances. En cas de blocage, l’association des copropriétaires peut demander au juge d’ordonner l’accès et, selon les circonstances, d’assortir cette obligation d’une astreinte. Une indemnisation peut être discutée si l’intervention cause un préjudice réel.