Mede-eigenaar weigert werken uit te voeren: wat te doen ?

Kan een mede-eigenaar op de AV gestemde werken weigeren?

Een mede-eigenaar mag tijdens de algemene vergadering tegen voorgestelde werken stemmen. Maar zodra de algemene vergadering de werken geldig heeft goedgekeurd met de wettelijk vereiste meerderheid, wordt de beslissing bindend.

Het principe: de meerderheid geldt voor iedereen

De algemene vergadering beslist over het beheer van de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Wanneer zij een beslissing neemt volgens de wettelijke regels, geldt die beslissing voor alle mede-eigenaars.

Dat betekent dat de beslissing ook bindend is voor een mede-eigenaar die:

• tegen de werken heeft gestemd
• zich heeft onthouden
• niet aanwezig was op de algemene vergadering
• persoonlijk vindt dat de werken niet nodig zijn

Een individuele weigering volstaat dus niet om geldig gestemde werken tegen te houden.

De mede-eigenaar kan wel gebruikmaken van de wettelijke mogelijkheden om een beslissing van de algemene vergadering te betwisten. Zolang een beslissing echter niet door de rechter wordt vernietigd of gewijzigd, kan hij niet eenvoudig verklaren dat hij ze naast zich neerlegt.

Het Belgische Burgerlijk Wetboek bepaalt bovendien expliciet welke meerderheden gelden voor verschillende soorten werken aan de gemeenschappelijke delen.

De vereiste meerderheden volgens het type werken

Niet alle werken vereisen dezelfde meerderheid. De aard van de beslissing bepaalt hoeveel stemmen nodig zijn. 

Voor gewone werken aan de gemeenschappelijke delen, zoals een renovatie van het dak of de gevel, geldt in principe een meerderheid van twee derde van de stemmen.

Voor werken die wettelijk verplicht zijn, evenals bepaalde werken tot behoud van het gebouw, kan een volstrekte meerderheid van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars volstaan.

Bij volledige afbraak en heropbouw gelden strengere regels. Een meerderheid van vier vijfden is mogelijk in de gevallen die de wet specifiek voorziet, onder meer om redenen van hygiëne of veiligheid of wanneer de kost van een wettelijke aanpassing buitensporig is. Ontbreken die voorwaarden, dan is in principe unanimiteit nodig.

Het reglement van mede-eigendom moet steeds samen met deze wettelijke regels worden gelezen en kan de dwingende wettelijke meerderheidsregels niet zomaar opzijzetten.

Het verhaal van de tegenstemmende mede-eigenaar: aanvechten in rechte

Een mede-eigenaar die vindt dat de algemene vergadering een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing heeft genomen en hierdoor persoonlijk nadeel ondervindt, kan naar de vrederechter stappen.

Hij kan vragen om de beslissing te vernietigen of te wijzigen.

Daarvoor geldt een belangrijke termijn: de vordering moet in principe worden ingesteld binnen vier maanden vanaf de datum van de algemene vergadering.

Een mede-eigenaar die het niet eens is met de werken, moet dus tijdig handelen. Alleen blijven weigeren, niet antwoorden of proberen de uitvoering praktisch te blokkeren is geen juridisch alternatief voor een procedure bij de vrederechter.

De wet voorziet bovendien dat een mede-eigenaar in bepaalde omstandigheden zelf aan de rechter toestemming kan vragen om dringende en noodzakelijke werken aan de gemeenschappelijke delen uit te voeren wanneer de vereiste meerderheid op de algemene vergadering niet wordt bereikt.

Wat als een mede-eigenaar weigert zijn aandeel in de werken te betalen ?

Een tweede veelvoorkomend probleem ontstaat wanneer de werken geldig werden goedgekeurd, maar een mede-eigenaar weigert zijn financiële bijdrage te betalen.

Tegenstemmen betekent niet dat men niet hoeft bij te dragen.

De bijdrageplicht is automatisch

Wanneer de vereniging van mede-eigenaars geldige uitgaven doet voor gemeenschappelijke werken, moeten de mede-eigenaars bijdragen volgens de toepasselijke verdeelsleutel.

Die verdeling gebeurt doorgaans op basis van de quotiteiten of volgens de specifieke verdeelsleutel die voor de betrokken kost van toepassing is.

Een mede-eigenaar kan dus niet zeggen:

“De meerderheid heeft voor de werken gestemd, maar ik was tegen. Daarom betaal ik niet.”

Zijn stemgedrag en zijn betalingsplicht zijn twee verschillende zaken.

Wanneer een bedrag volgens een geldige beslissing en de juiste verdeelsleutel opeisbaar wordt, ontstaat een schuld tegenover de vereniging van mede-eigenaars. Een weigering om de werken te betalen doet die schuld niet verdwijnen.

Wie meent dat de beslissing of de verdeling van de kosten onrechtmatig is, moet die via de voorziene juridische weg betwisten.

De invorderingsmiddelen van de syndicus

De syndicus moet de financiële belangen van de vereniging van mede-eigenaars bewaken. Een onbetaalde bijdrage voor werken kan immers betekenen dat andere mede-eigenaars tijdelijk moeten bijpassen of dat de uitvoering van noodzakelijke werken in gevaar komt.

In de praktijk verloopt de invordering meestal stapsgewijs.

Eerst ontvangt de mede-eigenaar een betalingsherinnering. Daarin worden het verschuldigde bedrag, de vervaldatum en de oorsprong van de schuld duidelijk vermeld.

Volgt er geen betaling, dan kan een formele ingebrekestelling worden verstuurd.

Blijft de mede-eigenaar weigeren, dan kan een gerechtelijke invorderingsprocedure volgen. De vereniging van mede-eigenaars kan via haar syndicus betaling vorderen voor de bevoegde rechtbank.

Afhankelijk van de concrete situatie kunnen bijkomende kosten, intresten of procedurekosten verschuldigd zijn. Het is daarom in het belang van zowel de mede-eigenaar als de VME om eerst na te gaan of een praktische oplossing mogelijk is.

Lees ook meer over geschillen rond lasten in mede-eigendom.

Wat als een mede-eigenaar de toegang tot zijn kavel weigert voor gemeenschappelijke werken ?

Soms ligt het probleem niet bij de stemming of de betaling, maar bij de uitvoering.

Een aannemer moet bijvoorbeeld via een appartement een gemeenschappelijke leiding herstellen, een technische schacht bereiken of werken uitvoeren die noodzakelijk zijn voor het dak of de gevel. De eigenaar weigert echter toegang.

De toegang tot het privékavel kan opgelegd worden

Een privatief appartement is uiteraard niet vrij toegankelijk voor de syndicus of een aannemer.

Maar het eigendomsrecht mag ook niet worden gebruikt om noodzakelijke en geldige werken aan de gemeenschappelijke delen onmogelijk te maken.

Wanneer de toegang tot een privékavel objectief noodzakelijk is om gemeenschappelijke werken uit te voeren, moet de betrokken mede-eigenaar die toegang in principe mogelijk maken.

De syndicus moet daarbij redelijk handelen. Hij informeert de eigenaar over:

• welke werken worden uitgevoerd
• waarom toegang tot het appartement noodzakelijk is
• wanneer de interventie gepland is
• hoelang de werken naar verwachting duren
• welke delen van het appartement toegankelijk moeten zijn

De hinder moet zoveel mogelijk worden beperkt.

Lijdt de mede-eigenaar door de interventie een werkelijk en aantoonbaar nadeel, dan kan afhankelijk van de omstandigheden een vergoeding aan de orde zijn.

Het doel is dus niet om de rechten van de eigenaar te negeren, maar om een evenwicht te vinden tussen zijn privatieve eigendom en het belang van de volledige mede-eigendom.

Bij blokkering: het gerechtelijk bevel

Blijft een mede-eigenaar zonder geldige reden de noodzakelijke toegang weigeren, dan mag de syndicus niet zelf het appartement binnendringen.

Een gerechtelijke procedure kan dan noodzakelijk worden.

De vereniging van mede-eigenaars kan de vrederechter vragen om de toegang tot het privatieve kavel te bevelen zodat de gemeenschappelijke werken kunnen worden uitgevoerd.

Zo’n bevel kan, afhankelijk van de zaak, worden gekoppeld aan een dwangsom. De weigeraar moet dan een bepaald bedrag betalen wanneer hij het gerechtelijke bevel niet naleeft.

Voor de syndicus is het essentieel om het dossier goed te documenteren. Bewaar onder meer:

• de beslissing van de algemene vergadering
• technische verslagen of adviezen
• de planning van de werken
• communicatie met de mede-eigenaar
• herinneringen en ingebrekestellingen
• bewijs dat toegang tot het privékavel werkelijk noodzakelijk is

Hoe beter aangetoond kan worden dat de werken noodzakelijk zijn en dat eerst naar een redelijke oplossing is gezocht, hoe duidelijker het dossier voor de rechter wordt.

De rol van de syndicus bij een weigering van werken

Wanneer een mede-eigenaar werken weigert, moet de syndicus de situatie actief beheren. Hij heeft de opdracht om beslissingen van de algemene vergadering uit te voeren en kan een blokkering dus niet zomaar laten aanslepen.

Een juridische procedure is echter niet altijd de beste eerste stap. Vaak ontstaat weerstand door onduidelijkheid over de kostprijs, de noodzaak van de werken, de planning of de financiële situatie van de mede-eigenaar.

Een gesprek of bemiddeling kan het conflict soms sneller oplossen dan een procedure.

Als overleg geen oplossing biedt, moet de syndicus verder handelen: een formele ingebrekestelling sturen, de verschuldigde bedragen invorderen of een gerechtelijk bevel vragen.

Een vrijwillige syndicus die de eigenaars en het gebouw goed kent, kan spanningen vaak vroeg signaleren en conflicten oplossen voordat ze escaleren.

Gaat het probleem niet over de weigering van de werken, maar over gebrekkige uitvoering, vertragingen of problemen met een aannemer? Raadpleeg dan onze afzonderlijke informatie over geschillen bij de uitvoering van werken.

Syndic Yourself: beheer werken en stemmingen sereen

Werken opvolgen wordt een stuk eenvoudiger wanneer beslissingen, documenten, betalingen en communicatie op één plaats staan.

Syndic Yourself ondersteunt vrijwillige syndici met een gespecialiseerde digitale oplossing voor het beheer van de mede-eigendom, aangevuld met menselijke expertise. De oplossing centraliseert onder meer de financiële opvolging, documenten en algemene vergaderingen, terwijl ondersteuning beschikbaar blijft wanneer een juridisch of praktisch probleem ontstaat.

Zo hoeft u een conflict over werken niet alleen op te lossen.

Vraag een gratis offerte aan en ontdek hoe Syndic Yourself uw mede-eigendom kan ondersteunen.

FAQ

Kan een mede-eigenaar werken in mede-eigendom blokkeren ?

Neen, niet alleen. Zodra de algemene vergadering de werken geldig heeft goedgekeurd met de vereiste meerderheid, geldt de beslissing voor alle mede-eigenaars, ook voor wie tegenstemde of afwezig was. Een mede-eigenaar die de beslissing onregelmatig, bedrieglijk of onrechtmatig vindt en daardoor persoonlijk nadeel lijdt, kan ze wel aanvechten bij de vrederechter. Daarvoor geldt in principe een termijn van vier maanden vanaf de algemene vergadering.

Welke meerderheid is nodig om werken te stemmen in mede-eigendom ?

Voor gewone werken aan de gemeenschappelijke delen is doorgaans een meerderheid van twee derde vereist. Wettelijk opgelegde werken en bepaalde werken tot behoud kunnen met een volstrekte meerderheid van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars worden beslist. Voor volledige afbraak en heropbouw geldt in specifieke wettelijke situaties een meerderheid van vier vijfden; buiten die situaties is in principe unanimiteit vereist.

Wat als een mede-eigenaar weigert de gestemde werken te betalen ?

Een tegenstem doet de betalingsplicht niet verdwijnen. Wanneer de werken geldig zijn beslist en de bijdrage volgens de toepasselijke verdeelsleutel opeisbaar is, blijft het aandeel van de mede-eigenaar verschuldigd. De syndicus kan eerst een herinnering en daarna een ingebrekestelling sturen. Als betaling uitblijft, kan de vereniging van mede-eigenaars overgaan tot gerechtelijke invordering. Bijkomende kosten of procedurekosten hangen af van het concrete dossier.

Kan de toegang tot een appartement opgelegd worden voor gemeenschappelijke werken ?

Ja, wanneer toegang tot een privékavel noodzakelijk is om geldige en noodzakelijke werken aan gemeenschappelijke delen uit te voeren, kan een mede-eigenaar die toegang niet onbeperkt blokkeren. De syndicus moet de interventie duidelijk aankondigen en hinder beperken. Bij een aanhoudende weigering kan de vereniging van mede-eigenaars de vrederechter vragen om toegang te bevelen, eventueel onder dwangsom. Bij werkelijk nadeel kan een vergoeding aan de orde zijn.