Comment calculer les charges de copropriété ?

Que comprennent les charges de copropriété ?

Les charges de copropriété comprennent les dépenses relatives au fonctionnement de la copropriété. Cela concerne aussi bien les frais liés à la conservation et à l’entretien des parties communes, que les coûts d’administration et de gestion de l’immeuble à appartement :

• Travaux de maintenance et d’entretien des parties communes ;
• Frais du personnel de la copropriété (concierge, personnel d’entretien, etc.) ;
• Honoraires du syndic (s’il est professionnel) ;
• Factures d’électricité, de gaz et d’eau ;
• Frais d’assurances ;
• etc.

Outre ces frais courants, les dépenses exceptionnelles sont également incluses dans ces charges (ravalement de façade, réfection du toit, etc.).

Le budget prévisionnel pour déterminer les charges annuelles de la copropriété

L’ensemble des charges courantes de la copropriété est prévu dans le budget prévisionnel de l’année. Celui-ci est établi par le syndic, et est voté lors de l’assemblée générale annuelle. Il contient les estimations de dépenses pour l’année à venir, et détermine ainsi le montant du total des charges annuelles de la copropriété (frais d’entretien, rémunération du personnel, etc.).

Toutefois, comme évoqué, il peut arriver que les copropriétaires soient amenés à participer à des dépenses exceptionnelles, non prévues dans le budget prévisionnel annuel. Un besoin de réparer un mur suite à un écroulement, par exemple, constitue une dépense exceptionnelle. Dans ce cas, le démarrage du chantier et le budget correspondant sont votés au cas par cas en assemblée générale (sauf en cas d’urgence où le syndic peut décider seul des travaux).

Bon à savoir

Les copropriétés sont tenues de disposer d’un fonds de roulement et d’un fonds de réserve. Les copropriétaires versent périodiquement au syndic des provisions pour alimenter ces fonds. Si le premier est destiné à couvrir les charges courantes, le second sert à faire face au paiement des frais exceptionnels.

Comment sont calculées les charges de copropriété pour chaque copropriétaire ?

Le montant des charges de copropriété est réparti entre les copropriétaires en fonction de leur quote-part dans l’immeuble. En effet, chaque copropriétaire possède une(des) partie(s) privative(s) : un appartement, notamment. Selon des paramètres comme la taille de leur appartement, leur localisation et leur situation, on détermine leur quote-part, qui va représenter la fraction des parties communes à leur charge.

De ce fait, plus un appartement est grand, plus la quote-part de son propriétaire sera importante, et plus les charges de copropriété de celui-ci seront élevées. De même, plus un propriétaire possède de biens dans l’immeuble, plus sa quote-part et ses charges seront importantes. Par exemple, si le budget annuel voté lors de l’AG est de 10 000 euros et que vous possédez 77/1000 tantièmes de l’immeuble, vos charges de copropriété annuelles seront de 770 euros (10 000 euros × 77/1000 = 770).

Mais il peut également arriver que le calcul se fasse selon l’utilité de la partie concernée pour les copropriétaires. Par exemple, il n’est pas rare qu’un propriétaire au rez-de-chaussée soit exempté des charges liées à l’utilisation et à l’entretien de l’ascenseur. Quoi qu’il en soit, le mode de calcul de ces charges doit être indiqué dans le règlement de copropriété. L’acte de base, lui, fixe la quote-part de chaque lot dans l’immeuble.

En conclusion

Pour chaque copropriétaire, le montant des charges de copropriété est calculé en fonction de leur quote-part dans l’immeuble, ou de l’utilité de la partie concernée.

Dans tous les cas, il appartient au syndic d’établir le budget annuel de la copropriété et de le soumettre à l’approbation des copropriétaires lors de l’assemblée générale.

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