Verzekering mede-eigendom: welke waarborgen en welke zijn verplicht

Welke verzekeringen voor een mede-eigendom?

Een appartementsgebouw is blootgesteld aan verschillende soorten risico’s. Een brand, waterlek of storm kan het gebouw beschadigen, terwijl een fout van de syndicus financiële schade kan veroorzaken bij de Vereniging van Mede-Eigenaars of derden.

Daarom moet onderscheid worden gemaakt tussen verschillende verzekeringen.

De belangrijkste zijn:

• de brandverzekering of blokpolis van het gebouw;
• de burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering van de syndicus;
• eventuele aanvullende waarborgen, zoals rechtsbijstand;
• andere specifieke verzekeringen wanneer de situatie van de VME dat vereist.

De twee eerste hebben een totaal andere functie.

De blokpolis beschermt voornamelijk het gebouw tegen materiële schade.

De BA-verzekering van de syndicus beschermt tegen de financiële gevolgen van bepaalde fouten of nalatigheden die de syndicus tijdens zijn opdracht begaat.

De huidige pagina van Syndic Yourself maakt hetzelfde onderscheid tussen de globale verzekeringspolis van het gebouw en de verplichte burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering van de syndicus.

De brandverzekering van het gebouw (blokpolis)

De brandverzekering van een gebouw in mede-eigendom wordt vaak een blokpolis, globale polis of woningverzekering genoemd.

In plaats van dat iedere mede-eigenaar afzonderlijk het volledige gebouwenrisico probeert te verzekeren, kan één polis het gebouw als geheel dekken.

Dat biedt verschillende praktische voordelen. De verzekeraar heeft één duidelijk contract voor het gebouw, de gemeenschappelijke delen worden uniform verzekerd en bij een schadegeval dat verschillende kavels treft, is de afhandeling doorgaans eenvoudiger.

De syndicus beheert deze verzekering in de praktijk voor rekening van de Vereniging van Mede-Eigenaars. De algemene vergadering kan mee bepalen welk beschermingsniveau en welke aanvullende waarborgen gewenst zijn. De bestaande Syndic Yourself-pagina beschrijft eveneens dat de syndicus de globale polis namens de VME afsluit en de kosten vervolgens binnen de mede-eigendom worden verdeeld.

Een blokpolis dekt echter niet automatisch alles wat zich in een appartement bevindt. De persoonlijke inboedel en specifieke risico’s van bewoners kunnen een afzonderlijke verzekering vereisen.

De wettelijk inbegrepen waarborgen

Wanneer een woningverzekering wordt afgesloten, moet die in België een aantal wettelijke basisdekkingen bevatten.

Daaronder vallen onder meer materiële schade door:

• brand;
• blikseminslag;
• ontploffing en implosie;
• storm;
• natuurrampen;
• aanslagen en arbeidsconflicten;
• de botsing door een transportmiddel;
• een boom die op het gebouw valt.

De dekking tegen natuurrampen omvat onder meer overstromingen, aardbevingen, het overlopen of opstuwen van openbare riolen en bepaalde aardverschuivingen of grondverzakkingen.

Het is belangrijk dit correct te interpreteren.

Dat deze waarborgen verplicht in een woningverzekering moeten zitten, betekent niet automatisch dat elke VME door het algemene appartementsrecht verplicht is om een blokpolis af te sluiten.

De polis zelf is dus iets anders dan de wettelijk verplichte inhoud van een polis zodra ze wordt onderschreven.

Voor een mede-eigendom is een goede gebouwenverzekering in de praktijk echter bijzonder belangrijk. Een ernstig schadegeval kan tegelijk de gevel, het dak, gemeenschappelijke installaties en verschillende privatieve kavels treffen.

Controleer daarom niet alleen of er een polis bestaat, maar ook:

• welk bedrag verzekerd is;
• welke vrijstellingen gelden;
• welke delen van het gebouw verzekerd zijn;
• welke uitsluitingen gelden;
• hoe de schaderegeling gebeurt;
• of recente verbouwingen in de verzekerde waarde zijn opgenomen.

De vaak gekozen optionele waarborgen

Verzekeraars bieden boven op de wettelijke basiswaarborgen vaak aanvullende dekkingen aan.

Afhankelijk van de maatschappij en de gekozen formule kan dat bijvoorbeeld gaan om:

• waterschade;
• glasbreuk;
• elektrische schade;
• diefstal en vandalisme;
• opruimingskosten;
• tijdelijke huisvestingskosten;
• expertisekosten;
• bepaalde indirecte schade na een schadegeval.

Welke van deze dekkingen standaard of optioneel zijn, verschilt per contract. Belgium.be wijst er bijvoorbeeld op dat verzekeraars de verplichte basisdekkingen vaak uitbreiden en dat voor bepaalde bijkomende waarborgen een extra premie wordt gevraagd.

De goedkoopste blokpolis is daarom niet noodzakelijk de beste keuze.

Voor een VME is het belangrijk te kijken naar het werkelijke risico van het gebouw. Een oud appartementsgebouw met veel gemeenschappelijke leidingen heeft bijvoorbeeld andere aandachtspunten dan een recent complex.

De BA van de syndicus: de enige verplichte verzekering

Naast de gebouwenverzekering bestaat er een totaal andere polis: de burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering van de syndicus.

Deze verzekering beschermt niet in de eerste plaats het gebouw, maar de syndicus en de betrokken partijen tegen de financiële gevolgen van bepaalde fouten tijdens het beheer.

Een wettelijke verplichting sinds 2010, ook voor de vrijwillige syndicus

De burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering van de syndicus is wettelijk verplicht. Die verplichting geldt voor professionele én vrijwillige syndici. Syndic Yourself vermeldt dit eveneens op zijn huidige pagina’s over de BA-verzekering en over de verplichtingen van een vrijwillige syndicus.

Dat is belangrijk, want een vrijwillige syndicus voert dezelfde kernopdrachten uit als een professionele syndicus.

Hij kan bijvoorbeeld verantwoordelijk zijn voor:

• de organisatie van algemene vergaderingen;
• de uitvoering van beslissingen;
• het financiële beheer;
• de opvolging van documenten;
• wettelijke termijnen;
• de communicatie met mede-eigenaars;
• het beheer van contracten en leveranciers.

Wanneer tijdens die opdracht een fout wordt gemaakt en daardoor schade ontstaat, kan de aansprakelijkheid van de syndicus worden ingeroepen.

Afhankelijk van de polis kan de BA-verzekering tussenkomen bij bijvoorbeeld:

• nalatigheid;
• een feitelijke of juridische fout;
• een administratieve vergissing;
• een vergeten verplichting;
• het niet naleven van een termijn;
• fouten bij de overdracht van documenten, informatie of fondsen.

De precieze dekking wordt altijd bepaald door het verzekeringscontract. Niet elke fout of elke schade wordt automatisch vergoed.

De uitbreiding naar de VME en de raad van mede-eigendom

De standaard BA-verzekering richt zich op de aansprakelijkheid van de syndicus.

Sommige verzekeraars bieden echter een uitbreiding aan waarmee ook andere personen of organen binnen de mede-eigendom beschermd kunnen worden.

Dat kan bijvoorbeeld betrekking hebben op:

• de Vereniging van Mede-Eigenaars;
• de leden van de raad van mede-eigendom;
• de rekencommissaris.

Syndic Yourself vermeldt deze mogelijkheid eveneens op zijn specifieke pagina over burgerlijke aansprakelijkheid.

Zo’n uitbreiding kan relevant zijn omdat ook andere personen dan de syndicus bepaalde controle- of beheerstaken uitoefenen.

Controleer daarom altijd wie in de polis als verzekerde is opgenomen. Alleen uit de naam van het contract kan dat niet noodzakelijk worden afgeleid.

Wie sluit af en wie betaalt de verzekeringen van de mede-eigendom?

Wie de verzekering afsluit en wie uiteindelijk de kosten draagt, hangt af van het soort polis.

Rol van de syndicus en verdeling in de lasten

De blokpolis van het gebouw wordt doorgaans door de syndicus beheerd voor rekening van de Vereniging van Mede-Eigenaars.

De premie is dan een gemeenschappelijke uitgave van het gebouw en wordt verwerkt in de kosten van de mede-eigendom.

Verzekeringskosten behoren inderdaad tot de kosten die via de gemeenschappelijke lasten kunnen worden gedragen. Syndic Yourself vermeldt verzekeringskosten ook expliciet als onderdeel van de kosten van mede-eigendom.

Hoe het bedrag precies tussen de mede-eigenaars wordt verdeeld, hangt af van de verdeelsleutel die op de betreffende uitgave van toepassing is. Dat kan gebaseerd zijn op de aandelen in de gemeenschappelijke delen of, voor bepaalde kosten, op het nut.

Voor de BA van de syndicus geldt opnieuw een aparte logica. Een vrijwillige syndicus moet ervoor zorgen dat hij correct verzekerd is tijdens de uitoefening van zijn mandaat.

Voor de VME is het daarom verstandig om de verzekeringsattesten bij de officiële documenten van de mede-eigendom te bewaren en regelmatig te controleren of de polis nog geldig is en overeenstemt met de feitelijke situatie.

Vrijwillige syndicus: vergeet uw BA niet

Wordt u vrijwillige syndicus van uw gebouw? Dan is de BA-verzekering geen bijkomstigheid, maar een essentieel onderdeel van uw wettelijke en praktische voorbereiding.

Syndic Yourself helpt vrijwillige syndici om hun administratie, boekhouding, algemene vergaderingen en documenten correct te organiseren. Daarnaast kan begeleiding belangrijk zijn wanneer u vragen hebt over uw aansprakelijkheid, verzekeringen of andere wettelijke verplichtingen.

Zo kunt u zelf de controle over uw mede-eigendom behouden zonder elke verplichting alleen te moeten uitzoeken.

FAQ

Welke verzekering is verplicht in een mede-eigendom in België?

De burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering van de syndicus is wettelijk verplicht en geldt zowel voor professionele als vrijwillige syndici. Ze beschermt tegen de financiële gevolgen van bepaalde fouten of nalatigheden tijdens het beheer. Een brandverzekering of blokpolis van het gebouw is binnen het algemene stelsel van mede-eigendom niet op dezelfde manier wettelijk verplicht, maar wordt in de praktijk vrijwel altijd afgesloten om het gebouw tegen belangrijke materiële risico’s te beschermen.

Moet een vrijwillige syndicus een BA-verzekering afsluiten?

Ja. Ook een vrijwillige syndicus moet een burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering hebben voor zijn mandaat. Hij voert immers dezelfde essentiële beheerstaken uit en kan aansprakelijk worden gesteld wanneer een fout, vergetelheid of nalatigheid schade veroorzaakt. De verzekering kan binnen de contractuele voorwaarden tussenkomen bij zulke beheersfouten. Syndic Yourself vermeldt deze verzekeringsplicht ook expliciet bij de wettelijke formaliteiten die een vrijwillige syndicus moet vervullen.

Wat dekt de brandverzekering van een gebouw in mede-eigendom?

Een woning- of brandverzekering bevat verplichte basiswaarborgen voor onder meer brand, blikseminslag, ontploffing, storm, natuurrampen en aanslagen. Verzekeraars kunnen daar aanvullende dekkingen aan toevoegen, bijvoorbeeld voor bepaalde gevolgkosten, diefstal of vandalisme. In een mede-eigendom beschermt de blokpolis het gebouw en de delen die in het contract zijn opgenomen. De precieze dekking van gemeenschappelijke en privatieve delen moet altijd in de polisvoorwaarden worden gecontroleerd.

Wie betaalt de verzekeringen van de mede-eigendom?

De verzekeringen van het gebouw worden doorgaans door de syndicus voor rekening van de Vereniging van Mede-Eigenaars beheerd. De premies vormen dan een kost van de mede-eigendom en worden via de gemeenschappelijke lasten onder de mede-eigenaars verdeeld volgens de toepasselijke verdeelsleutel. Ook de verzekering van een vrijwillige syndicus moet binnen de VME correct worden georganiseerd. De concrete verdeling van de verschillende verzekeringskosten hangt af van de toepasselijke regels en het afgesloten contract.